因?yàn)樵?jīng)有過拖欠物業(yè)費(fèi)的經(jīng)歷，導(dǎo)致參選業(yè)委會(huì)被“卡殼”。本報(bào)多次報(bào)道的鄭州市瑞隆城小區(qū)業(yè)委會(huì)選舉事件有了最新進(jìn)展。鄭州市瑞隆城小區(qū)14位業(yè)主代表，將鄭州市金水區(qū)南陽路街道辦事處、鄭州市金水區(qū)南陽路街道辦事處福園社區(qū)居委會(huì)告上法庭。7月9日下午，該案在管城區(qū)人民法院公開開庭審理。
成立業(yè)委會(huì)遇阻，業(yè)主起訴街道辦
“80后”王先生是鄭州市金水區(qū)沙口路瑞隆城小區(qū)的業(yè)主，從2018年1月2日開始，他和其他業(yè)主代表開始籌備成立業(yè)主大會(huì)，沒想到一波三折，最后業(yè)委會(huì)成立遙遙無期，他與原本應(yīng)該是組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的街道辦、居委會(huì)，對(duì)簿公堂。
記者現(xiàn)場(chǎng)了解到，此次訴訟的原告包括王先生在內(nèi)共14位，均為瑞隆城小區(qū)業(yè)主。據(jù)介紹，這些業(yè)主向南陽路街道辦、福園社區(qū)居委會(huì)遞交成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)后，2018年3月30日居委會(huì)以部分報(bào)名業(yè)主不具備業(yè)主委員會(huì)候選人資格為由終止業(yè)主大會(huì)的召開，隨后業(yè)主代表再次遞交申請(qǐng)，2018年9月26日，首次業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表候選人報(bào)名的公告終于發(fā)出，包括王先生在內(nèi)的25名業(yè)主代表報(bào)名參與業(yè)主大會(huì)籌備組的成立。
然而，2018年10月12日，福園社區(qū)在業(yè)主大會(huì)召開前夕貼出了一份公告，稱經(jīng)過資格審查，25名報(bào)名代表均不合格，業(yè)主大會(huì)成立條件不成熟，程序自動(dòng)終止。為何沒通過資格審查，公告并未講清。
2018年10月16日，南陽路辦事處、福園社區(qū)聯(lián)合出具了《關(guān)于瑞隆城小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)籌備組業(yè)主報(bào)名資格審查情況說明》，稱依照鄭州瑞隆物業(yè)管理有限公司提供的物業(yè)費(fèi)交費(fèi)單據(jù)，這25名報(bào)名的代表拖欠物業(yè)費(fèi)，其中，8名仍欠物業(yè)費(fèi)，17名未按時(shí)交納，因此認(rèn)定其不具備業(yè)主大會(huì)籌備組申請(qǐng)資格。而做出這個(gè)決定的依據(jù)，是《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》《河南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中關(guān)于“業(yè)委會(huì)成員應(yīng)符合按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的相關(guān)規(guī)定。
街道辦、居委會(huì)有權(quán)終止業(yè)主參選業(yè)委會(huì)的資格嗎?
王先生等14名業(yè)主認(rèn)為，南陽路辦事處、福園社區(qū)沒有法律依據(jù)認(rèn)定他們不具備申請(qǐng)籌備組的成員資格，更沒有權(quán)力終止瑞隆城小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開。其發(fā)出公告和《關(guān)于瑞隆城小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)籌備組業(yè)主報(bào)名資格審查情況說明》行為嚴(yán)重侵害了他們作為業(yè)主的合法權(quán)益。他們請(qǐng)求法院依法確認(rèn)其行政行為違法，撤銷公告和《關(guān)于瑞隆城小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)籌備組業(yè)主報(bào)名資格審查情況說明》，并確定小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案等各項(xiàng)法定義務(wù)。
庭審現(xiàn)場(chǎng)，雙方圍繞眾多爭(zhēng)議焦點(diǎn)，向法庭一一做出陳述。
1.業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，是否具有惡意?
矛盾的根源卻在物業(yè)費(fèi)上,那么，業(yè)主不繳納、晚繳納物業(yè)費(fèi)，到底是否具有主觀惡意，是否就可以被定性為“不誠(chéng)信”?
被告代理律師表示，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。而這些報(bào)名的業(yè)主，均存在拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，這種行為不誠(chéng)信，因此不能符合“熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)”的相關(guān)規(guī)定。針對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)情況，物業(yè)公司也出具過催繳單，但依然不繳費(fèi)，存在惡意拖欠的主觀故意。
而原告代理律師則表示，業(yè)主們之所以有拖欠物業(yè)費(fèi)的情況出現(xiàn)，是因?yàn)槲飿I(yè)公司不按照物業(yè)協(xié)議服務(wù)，拖欠物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的抗辯權(quán)，不能因此認(rèn)定這幾名業(yè)主是惡意拖欠，更不能因此推論這些人不誠(chéng)信，不熱心公益事業(yè)。
2.街道辦、居委會(huì)做出公告是否于法有據(jù)?
庭審現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)主代表表示，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)，而《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)中的“角色”是組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)，而非賦予其剝奪業(yè)主參與籌備組的權(quán)利，南陽路街道辦、福園社區(qū)居委會(huì)出具的公告、情況說明終止業(yè)主參選，行政行為不合法。
對(duì)此，被告方表示，被告有充足的事實(shí)依據(jù)及法律依據(jù)，證明原告不具備享有業(yè)主大會(huì)籌備組成員資格的條件;此外，街道辦事處、福園社區(qū)完全按照法律、法規(guī)等規(guī)定，正確行使組織、指導(dǎo)、協(xié)助職權(quán)，幫助該小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，無任何違法行為。如果業(yè)主們認(rèn)為有關(guān)的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件有問題，可以有權(quán)另行解決，但“板子”不應(yīng)該打在照章辦事的街道辦身上。
此外，被告方表示，此次終止程序，并非意味著瑞隆城小區(qū)就此無法成立業(yè)主大會(huì)。只要符合相關(guān)規(guī)定，該小區(qū)可以再次提起申請(qǐng)，只要報(bào)名業(yè)主符合相關(guān)法律法規(guī)，就可以繼續(xù)籌備小區(qū)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主為何拖欠物業(yè)費(fèi)?
被告代理律師表示，小區(qū)1000多戶，絕大多數(shù)都按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，而原告14人存在拖欠行為，是少數(shù)存在。
對(duì)此，小區(qū)業(yè)主李女士告訴記者，小區(qū)絕不僅原告14名業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)。小區(qū)2010年一期交房，2017年三期交房，從交房至今，都是這一家物業(yè)公司在管理。她最初是按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的，但物業(yè)服務(wù)的確跟不上，小區(qū)存在停車難、充電難、綠化差等眾多問題，幾乎感覺不到啥物業(yè)服務(wù)，后來李女士也不愿意繳費(fèi)了。“從小區(qū)保安處咨詢，今年小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率只有35%左右。”
業(yè)主與物業(yè)矛盾爆發(fā)在2017年三期業(yè)主入住，小區(qū)地上公共停車位嚴(yán)重不足，物業(yè)公司不采納業(yè)主共同辦停車卡的請(qǐng)求，采用抓鬮的方式，300多戶“搶”100多個(gè)停車位，“搶”不到的不給辦卡。無奈之下，業(yè)主們2018年年初計(jì)劃籌備業(yè)委會(huì)，為的就是能夠有組織可以督促物業(yè)公司提供更好的服務(wù)。
庭審持續(xù)3個(gè)小時(shí)左右，法院未當(dāng)庭宣判。
