本報記者 李正
11月15日，物管服務提供商鑫苑物業(yè)服務集團有限公司（以下簡稱“鑫苑服務”）公告（以下簡稱“公告”）稱，公司在進行年末資產審查及制訂預算程序過程中發(fā)現(xiàn)，公司全資附屬公司鑫苑科技服務集團有限公司（以下簡稱“鑫苑科技”）存在華夏銀行和鄭州銀行的合計約4.02億元人民幣定期存款，已被質押給鄭州銀行和華夏銀行（以下簡稱“質押事件”），作為公司控股股東鑫苑地產控股有限公司（以下簡稱“鑫苑地產”）的一家子公司及若干并非本集團旗下公司的貸款融資抵押品。
根據鑫苑服務中報數據計算，此次鑫苑科技被質押款總額約為公司現(xiàn)金總額的六成。
(資料圖片僅供參考)
鑫苑服務相關工作人員向《證券日報》記者表示，目前質押事件對鑫苑服務正常經營并未造成影響。
據該工作人員介紹，鑫苑服務在11月15日發(fā)現(xiàn)存款被質押后已經第一時間披露了公告，目前管理層正在組織內部調查，同時，公司已經與香港聯(lián)交所進行了溝通，公司股票已于11月16日開盤停牌。具體復牌時間需要等整個事件溝通結束后，才會有后續(xù)安排。
地產母公司經營狀況堪憂
公開資料顯示，鑫苑服務成立于1998年，屬于資歷較深的物管企業(yè)，近幾年，公司發(fā)展情況較為穩(wěn)健。
2022年上半年，鑫苑服務實現(xiàn)總營收約3.563億元，同比增長5.57%；實現(xiàn)歸母凈利潤6488萬元，同比增長1.11%。將時間線拉長來看，2021年因新冠肺炎疫情影響，公司實現(xiàn)總營收7.702億元，同比增長17.82%；實現(xiàn)歸母凈利潤1.226億元，同比下滑6.55%。
反觀母公司鑫苑（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱“鑫苑置業(yè)”），近些年的經營情況并不樂觀。
公開資料顯示，鑫苑置業(yè)作為鑫苑地產的全資子公司，持有鑫苑服務52.68%股權，屬于鑫苑服務直接控股股東。早在2021年下半年，作為“中國房企赴美上市第一股”，鑫苑置業(yè)就頻繁傳出商票逾期、項目延期交付、債務違約等消息，同時，鑫苑置業(yè)財報多次出現(xiàn)延期披露情況。
天眼查數據顯示，截至2022年11月16日，鑫苑置業(yè)存在99條企業(yè)自身風險，其中高風險信息有4條，分別于2022年6月9日、7月1日、8月9日和9月1日，因未按時履行法律義務而被法院強制執(zhí)行；存在1650條企業(yè)周邊風險，最新一條內容顯示，公司投資的河南鑫苑置業(yè)有限公司于11月3日被中牟縣人民法院列為失信被執(zhí)行人。
經營數據方面，鑫苑置業(yè)2022年上半年實現(xiàn)營收12.79億元，同比減少42.77%；凈利潤虧損2.28億元，同比減虧。2021年全年實現(xiàn)營收56.42億元，同比減少34.83%；凈利潤虧損7.09億元，同比減少676.42%。
此外，Choice數據顯示，截至目前，鑫苑置業(yè)尚有三筆公司債在存續(xù)期。三筆債券均已于2022年10月31日開市起停牌。其中，“20鑫苑01”利息成功延期至于2023年5月13日一次性全額兌付。
東高科技高級投資顧問謝青山在接受《證券日報》記者采訪時表示，近些年物管企業(yè)經營向好，而其地產母公司走弱的情況時有發(fā)生，這一現(xiàn)象主要與地產行業(yè)下行有關。當下，許多負債率較高且融資能力較差的地產公司，面臨現(xiàn)金流和債務危機等情況。
需警惕母子公司財務往來隱藏性風險
在業(yè)內看來，物管行業(yè)主要營收來源于收繳物業(yè)費，財務模型確定性較強，但在當下地產上市公司債務違約時有發(fā)生的行業(yè)環(huán)境中，需警惕地產母公司或地產關聯(lián)公司與物管公司財務往來隱藏風險的蔓延。
鑫苑服務2022年中報顯示，報告期內，公司實現(xiàn)物業(yè)管理服務收入2.56億元，其中來自鑫苑置業(yè)集團的物業(yè)管理服務收入為1.82億元，占比達到71.1%，這一數字在2021年為66.0%，2020年為73.5%；2019年為81.5%。
從業(yè)務上來看，一般來說，物管企業(yè)會接手地產開發(fā)母公司交付的樓盤的物業(yè)管理服務業(yè)務，因此其營收多依賴母公司業(yè)務“輸血”。但如今，部分房企反而將旗下物管公司當成現(xiàn)金流“提款機”。譬如今年3月份，某大型頭部房企被發(fā)現(xiàn)旗下物業(yè)平臺約134億元存款向第三方提供質押保證金，后被銀行強制執(zhí)行，最終被證實質押貸款劃轉流回了該房企。
據《證券日報》記者了解，鑫苑服務及附屬公司曾于2020年6月28日至2021年2月24日期間，與鑫苑地產及其附屬公司進行數筆款項往來，并于2022年3月29日才宣布已全數收回款項。
截至6月30日，鑫苑服務流動資產凈值約為5.46億元，同比下降約5%，而公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為6.42億元。對比之下，11月15日該公司所披露質押的4.02億元存款，相當于上半年其在手現(xiàn)金近63%。
多位接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內人士表示，一旦物管企業(yè)出現(xiàn)反向輸血房企母公司的情況，就已經偏離了地產公司設立物管公司的初衷。同時，物管企業(yè)作為地產公司的子公司，是獨立的企業(yè)法人，長期來看，這種輸血行為往往會對物管公司自主經營和管理產生較大影響。
謝青山認為，對于物管企業(yè)來說，如果地產母公司或地產關聯(lián)公司到期無法償還貸款，物管企業(yè)將面臨質押保證金被劃轉或被起訴的風險。而且，物管公司資金被占用，可能會使業(yè)主權益得不到保障，比如房屋維修基金、小區(qū)公共公告收益被占用等，也會對業(yè)主權益造成影響，對物管企業(yè)的品牌和聲譽產生負面影響。
（編輯 上官夢露）
