近日，萬科與深業(yè)集團(tuán)、深圳控股宣布簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

外界看來，這是一場(chǎng)“共贏”的牽手。根據(jù)協(xié)議，深業(yè)集團(tuán)與萬科集團(tuán)將重點(diǎn)推動(dòng)在深圳市及周邊地區(qū)土地獲取、項(xiàng)目開發(fā)、城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)及運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域的合作。

自2017年出售三四線城市百萬土儲(chǔ)后，深業(yè)集團(tuán)就將發(fā)展重心放到深圳及周邊城市。根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，深業(yè)旗下上市公司深圳控股的現(xiàn)有土儲(chǔ)規(guī)劃總建筑面積約615萬平方米，計(jì)容建面456萬平方米，大灣區(qū)占比約61%。以計(jì)容建筑面積計(jì)，深圳項(xiàng)目占土地儲(chǔ)備39%，以土地的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，深圳項(xiàng)目占比超過70%。這對(duì)于大本營(yíng)在深圳，土儲(chǔ)卻不多的萬科而言，無疑是強(qiáng)有力的補(bǔ)充。

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“佛系”萬科不佛系

作為三巨頭中的一員，相較于碧桂園和恒大的廣袤土儲(chǔ)，萬科在拿地端的表現(xiàn)一度被貼上“佛系”標(biāo)簽。

今年上半年，萬科土儲(chǔ)端的支出為905億元，占銷售額的比重約27%，這一擴(kuò)土節(jié)奏不僅低于頭部房企平均速度，相較于萬科過往三年的表現(xiàn)亦存在不小的差距。

而2016年到2018年間，萬科拿地總額占銷售額的比例分別為57.2%、61.5%和42.3%，相比之下，今年上半年27%的比例顯得加倍低調(diào)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，萬科的土儲(chǔ)貨值為16989億元，貨值總量?jī)H為上半年銷售額的5.09倍，如果考慮到銷售額的同比增長(zhǎng)，萬科當(dāng)前的土地儲(chǔ)備金額僅能覆蓋未來兩年左右的銷售。而同期，恒大的總土地儲(chǔ)備為3.19億平方米，碧桂園土儲(chǔ)潛在權(quán)益貨值約27800億元，其中已經(jīng)獲取權(quán)益貨值約17500億元。

即便外界有不少聲音質(zhì)疑萬科土儲(chǔ)并不充分，其卻始終堅(jiān)持非激進(jìn)的拿地風(fēng)格，根據(jù)回款來制定拿地計(jì)劃。萬科首席執(zhí)行官?gòu)埿裨跇I(yè)績(jī)會(huì)上介紹稱，萬科拿地策略一貫有兩個(gè)閥門控制，一個(gè)是自身現(xiàn)金流狀況，一個(gè)是銷售回款狀況，萬科將拿地支出控制在銷售額的30%左右。

不過，到了今年三季度，一向謹(jǐn)慎拿地的萬科卻畫風(fēng)突變。有規(guī)模房企高管對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，通常房企拿地高峰期在上半年，一來資金較為寬裕，二來上半年拿地項(xiàng)目有望在下半年進(jìn)入銷售，能夠體現(xiàn)在當(dāng)年財(cái)報(bào)中。萬科卻逆勢(shì)而為，選擇下半年加大馬力。

三季報(bào)顯示，2019年第三季度，萬科共計(jì)新增62個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，超過上半年之和，合計(jì)新增建筑面積約1479萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積約1155.3萬平方米。

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現(xiàn)金流與銷售雙承壓

激進(jìn)的三季度讓萬科向來引以為傲的財(cái)務(wù)表現(xiàn)出現(xiàn)了些變化，三項(xiàng)現(xiàn)金流全部為負(fù)，上一次出現(xiàn)類似情況還是在2018年一季度。

1360億元的現(xiàn)金流出超過了當(dāng)季回款，以致萬科第三季度的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-71.19億元，此外，投資性現(xiàn)金流-43.02億元，籌資性現(xiàn)金流-258.84億元，這也意味著，自去年四季度以來，萬科已連續(xù)4個(gè)季度籌資性現(xiàn)金流為負(fù)。具體來看，除了投資、借款同比減少之外，萬科的償債壓力也處于高峰期，三季度償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為298.41億元，去年同期這一項(xiàng)僅為63.68億元。整體來看，2019年第三季度，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少超368億元。

三季度單季的表現(xiàn)也直接傳導(dǎo)至萬科的三季報(bào)中，截至9月末，萬科的凈現(xiàn)金流為-796億元，這一數(shù)值位列A股上市房企倒數(shù)第一。

除此之外，萬科還面臨著來自銷售端的壓力。

行業(yè)下行階段，相較于部分同行，堅(jiān)持不降價(jià)促銷、不做“多余動(dòng)作”的萬科在“金九銀十中”的表現(xiàn)并不亮眼，憑借著大規(guī)模的降價(jià)促銷，百?gòu)?qiáng)房企10月單月整體的權(quán)益銷售金額同比增長(zhǎng)13.7%。但這份熱鬧似乎與萬科無關(guān)，10月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額433.8億元，同比下降19.77%，近20%的跌幅與其他頭部房企大相徑庭。

對(duì)比來看，恒大同期憑借著全員營(yíng)銷、打折促銷實(shí)現(xiàn)了一波搶收，9月合約銷售額環(huán)比上漲73.8億元，達(dá)到831.1億元，刷新其單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄，10月這一數(shù)字再次被刷新至903億元。僅這兩個(gè)月，恒大便與萬科拉開了800億元的差距。憑借金九銀十的攻勢(shì)，恒大反超萬科，躋身房企榜眼之位。截至10月底，恒大已完成合約銷售5462億元，領(lǐng)先于萬科的5189.9億元。

在被恒大反超后，萬科還面臨著融創(chuàng)的來勢(shì)洶洶?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在更能反映企業(yè)營(yíng)銷和操盤能力的操盤榜上，萬科以4159.2億元暫列第3，僅領(lǐng)先身后的融創(chuàng)39億元。隨著融創(chuàng)三四季度的爆發(fā)，這一座次的最終順序或?qū)⒋嬖谧償?shù)。

關(guān)鍵詞： 萬科財(cái)務(wù)分析